Par son arrêt nº131/2025 du 9 octobre 2025, la Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal bruxellois applicable aux expulsions de locataires, considérant qu’il porte une atteinte justifiée et proportionnée au droit de propriété des bailleurs.
Une ordonnance du 22 juin 2023 a inséré dans le Code bruxellois du Logement des règles de procédure encadrant les expulsions judiciaires de locataires. Le recouvrement de loyers ou de charges doit commencer par une mise en demeure écrite avec un délai d’au moins un mois pour payer, suivie d’un délai de 40 jours avant la comparution devant le juge. Trois mesures peuvent reporter l’exécution du jugement d’expulsion : un délai d’un mois suivant la signification de la décision, modulable par le juge en cas de circonstances d’une gravité particulière ; un délai de 15 jours ouvrables après l’avis de l’huissier de justice, avec suspension si le locataire apporte la preuve d’une solution de relogement effective ; et le moratoire hivernal interdisant les expulsions du 1er novembre au 15 mars.
L’article 233duodecies prévoit quatre exceptions au moratoire hivernal : l’existence d’une solution de relogement, l’état de salubrité ou de sécurité du bien, le comportement dangereux du locataire, et la force majeure imposant au bailleur d’occuper personnellement le logement.
Selon les travaux préparatoires, le moratoire hivernal participe de l’effectivité du droit au logement et vise à éviter des situations inhumaines en l’absence de solution de relogement pendant une période de grande dangerosité. La section de législation du Conseil d’État a toutefois émis des observations sévères, estimant que le moratoire portait une atteinte excessive et disproportionnée au droit de propriété et ne ménageait pas un juste équilibre entre les intérêts des bailleurs et des preneurs.
Dès les premières applications du moratoire hivernal, plusieurs juges de paix bruxellois ont repris cette critique et remis en question sa constitutionnalité. Les juges de paix d’Uccle et de Molenbeek-Saint-Jean ont posé des questions préjudicielles à la Cour constitutionnelle concernant la compatibilité de l’article 233duodecies avec les articles 10, 11 et 16 de la Constitution et l’article 1er du Premier protocole à la Convention européenne des droits de l’homme. Le Syndicat national des propriétaires a également introduit un recours en annulation.
La Cour constitutionnelle rejette le recours en annulation et répond que les articles contestés ne violent pas les dispositions constitutionnelles et conventionnelles invoquées. Elle reconnaît que les trois mesures entraînent une restriction du droit de propriété et du droit d’accès au juge, qui inclut le droit à l’exécution des décisions de justice. La Cour examine si ces mesures poursuivent un but légitime et ménagent un juste équilibre entre les intérêts du locataire et ceux du propriétaire, en tenant compte du droit à un logement décent, du droit à la protection de la santé et du droit à la vie.
La Cour souligne que les garanties prévues limitent l’atteinte au droit de propriété : le juge peut moduler les délais en fonction de circonstances d’une gravité particulière, une preuve sérieuse est exigée pour la solution de relogement, une indemnité d’occupation en principe équivalente au loyer reste due pendant toute la période, et le Fonds budgétaire régional de solidarité peut intervenir en cas de non-paiement durant le moratoire hivernal.
Cet arrêt s’inscrit dans la droite ligne de ceux rendus au sujet du moratoire wallon de l’hiver 2022-2023, bien que ce dernier présentait un caractère temporaire et exceptionnel lié à la crise énergétique et à la pandémie, tandis que le moratoire bruxellois constitue un régime permanent applicable chaque année. Malgré le caractère répétitif de la saison hivernale, que le Conseil d’État ne considérait pas comme une circonstance exceptionnelle justifiant le régime, la Cour estime que le moratoire hivernal est raisonnablement justifié et ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires.
En vertu de l’article 28 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, les juges de paix qui ont posé les questions préjudicielles devront se conformer à l’arrêt, mettant ainsi fin à la fronde des juges de paix bruxellois contre le moratoire hivernal.
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