De gezondheidscrisis ten gevolge van Covid-19 heeft het woonrecht ingrijpend door elkaar geschud, in een context waarin het dwingende bevel om “thuis te blijven” precies veronderstelt dat men over een woning beschikt. Wonen is meer dan ooit verschenen als een essentieel toevluchtsoord, zowel tegen besmetting als tegen sociaal isolement. In deze uitzonderlijke situatie werden de overheden ertoe gebracht hun juridisch arsenaal aan te passen om het verblijf van bewoners in hun woning te beveiligen, in het bijzonder in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dat zwaar werd getroffen door zowel de wooncrisis als de pandemie.
Er werden verschillende maatregelen ingevoerd: de opschorting van opzegtermijnen in huurzaken, de verkorting van de opzegtermijn voor studenten, de toekenning van premies ter ondersteuning van de betaling van de huur en, meer uitzonderlijk, de activering van het recht tot opeising van leegstaande gebouwen. De meest emblematische maatregel bleef evenwel de opschorting van huisuitzettingen, die de uitvoering van uitzettingsbeslissingen verbood zonder evenwel de huurschulden kwijt te schelden of te verhinderen dat uitzettingsvonnissen werden uitgesproken.
Het moratorium op huisuitzettingen werd gerechtvaardigd door zwaarwegende gezondheidsredenen. Iemand tijdens een pandemie op straat zetten stelt die persoon rechtstreeks bloot aan ernstige gezondheidsrisico’s en maakt het onmogelijk de lockdownmaatregelen na te leven. De moeilijkheid, en vaak zelfs de onmogelijkheid, om zich in die periode te herhuisvesten versterkte het gevaar van een uitzetting nog. Tijdelijke opvang bij kennissen bood evenmin een oplossing, aangezien het samenbrengen van verschillende huishoudens indruiste tegen de regels inzake sociale afstand.
Aanvankelijk voorzien voor een korte duur, werd het verbod op uitzettingen herhaaldelijk verlengd naarmate opeenvolgende besmettingsgolven zich voordeden. Deze opeenvolging van besluiten bracht echter ook tekortkomingen aan het licht: een gebrek aan chronologische samenhang, laattijdige publicaties, periodes van juridische leegte en soms zelfs retroactieve toepassing. Deze tekortkomingen veroorzaakten rechtsonzekerheid, zowel voor huurders als voor verhuurders.
Wat de draagwijdte betreft, werd het moratorium zeer ruim opgevat. Het gold zowel voor gerechtelijke uitzettingen wegens huurachterstal als voor administratieve uitzettingen op grond van ongeschiktheid van de woning of bezetting zonder recht of titel. Uitzonderingen werden evenwel toegestaan wanneer het verdere verblijf in de woning een ernstig en onmiddellijk gevaar inhield, bijvoorbeeld bij structurele instabiliteit van het gebouw. Andere dramatische situaties, zoals intrafamiliaal geweld, werden daarentegen niet uitdrukkelijk in de regeling opgenomen, wat de grenzen ervan blootlegde.
De langdurige opschorting van uitzettingen riep een fundamentele juridische vraag op: de verenigbaarheid ervan met het eigendomsrecht. Het moratorium vormde onmiskenbaar een beperking van dit grondrecht doordat verhuurders soms bijna een jaar lang het genot van hun goed werd ontzegd, zonder automatische compensatie, terwijl de huur wettelijk verschuldigd bleef. Deze situatie kon bepaalde eigenaars financieel zwaar treffen, vooral wanneer huurders insolvabel waren.
Het eigendomsrecht is echter niet absoluut en kan worden beperkt wanneer een doel van algemeen belang dit rechtvaardigt. In dit geval vormden het recht op wonen en het recht op gezondheid, beide grondwettelijk verankerd, een doorslaggevend tegengewicht. Tijdens de pandemie werd de woning de eerste verdedigingslinie tegen het virus, en betekende een uitzetting een directe bedreiging voor het leven en de lichamelijke integriteit van de betrokken personen.
De klassieke beschermingsmechanismen voor huurders, zoals de verlenging van de huurovereenkomst wegens uitzonderlijke omstandigheden of gerechtelijke uitsteltermijnen, bleken ontoereikend in het licht van de gezondheidsnoodtoestand. Hun toepassing vereist individuele procedures en gerechtelijke stappen die veel kwetsbare huishoudens niet zetten. Alleen een algemeen en automatisch moratorium kon een onmiddellijke, uniforme en effectieve bescherming waarborgen.
Deze analyse werd bevestigd door de rechtspraak, met name door een beschikking in kort geding van april 2021, waarin de maatregel als evenredig werd beschouwd in verhouding tot het nagestreefde doel. De bescherming van de volksgezondheid, de noodzaak om besmettingen te vermijden en de verplichting om iedereen in staat te stellen zich thuis te isoleren, rechtvaardigden de tijdelijke inmenging in het eigendomsrecht.
Naast het crisisbeheer heeft de pandemie het belang van wonen als ruimte van solidariteit blootgelegd. Collectieve woonvormen hebben aangetoond dat zij isolement kunnen verminderen en wederzijdse hulp kunnen versterken, vooral voor kwetsbare groepen. Toch blijft het huidige juridische kader dergelijke woonvormen ontmoedigen door onaangepaste financiële, sociale en stedenbouwkundige regels.
De gezondheidscrisis nodigt daarom uit tot een grondige herziening van het woonbeleid. Zij toont de noodzaak aan om juridische belemmeringen voor woon-solidariteit weg te nemen en het recht op wonen ten volle te erkennen als een essentiële pijler van menselijke waardigheid, volksgezondheid en sociale cohesie.
Lees het volledige commentaar in de oorspronkelijke taal:
