La crise sanitaire liée au Covid-19 a profondément bouleversé le droit du logement, dans un contexte où l’injonction de « rester chez soi » suppose précisément de disposer d’un toit. Le logement est apparu plus que jamais comme un refuge essentiel, à la fois contre la contamination et contre l’isolement social. Face à cette situation exceptionnelle, les autorités publiques ont été contraintes d’adapter l’arsenal juridique afin de sécuriser le maintien des habitants dans leur domicile, en particulier en Région de Bruxelles-Capitale, territoire fortement touché tant par la pénurie de logements que par la pandémie.
Plusieurs mesures ont été mises en place : suspension des délais de préavis en matière de bail, réduction du préavis applicable aux étudiants, octroi de primes destinées à soutenir le paiement du loyer et, plus marginalement, activation du droit de réquisition des immeubles inoccupés. Toutefois, la mesure la plus emblématique demeure la suspension des expulsions domiciliaires, qui a interdit l’exécution des décisions d’éviction sans pour autant annuler les dettes locatives ni empêcher les jugements d’expulsion d’être prononcés.
Le moratoire sur les expulsions s’est justifié par des impératifs sanitaires majeurs. Mettre une personne à la rue en période de pandémie revient à l’exposer directement à des risques graves pour sa santé, tout en rendant impossible le respect des règles de confinement. La difficulté, voire l’impossibilité, de se reloger durant cette période renforçait encore la dangerosité de l’expulsion. Héberger temporairement les personnes évincées chez des proches ne constituait pas davantage une solution, dès lors que le regroupement de ménages contrevenait aux règles de distanciation sociale.
Initialement prévue pour une courte durée, l’interdiction des expulsions a été prolongée à de multiples reprises, au rythme des vagues successives de la pandémie. Cette succession d’arrêtés a toutefois révélé certaines failles : manque de cohérence chronologique, retards de publication, périodes de vide juridique et applications parfois rétroactives. Ces dysfonctionnements ont engendré une insécurité juridique tant pour les locataires que pour les propriétaires.
Sur le plan matériel, le champ d’application du moratoire s’est voulu très large, couvrant aussi bien les expulsions judiciaires liées à des impayés que celles fondées sur l’insalubrité du logement ou l’occupation sans titre ni droit. Des exceptions ont néanmoins été prévues lorsque le maintien dans les lieux exposait les occupants à un péril grave et imminent, notamment en cas de danger structurel du bâtiment. En revanche, certaines situations dramatiques, comme les violences intrafamiliales, n’ont pas été explicitement intégrées au dispositif, révélant ses limites.
La suspension prolongée des expulsions a soulevé une question juridique centrale : sa compatibilité avec le droit de propriété. Le moratoire a indéniablement porté atteinte à ce droit fondamental en empêchant les bailleurs de récupérer la jouissance de leur bien pendant une période parfois proche d’une année, sans compensation automatique, alors même que les loyers demeuraient légalement exigibles. Cette restriction a pu fragiliser économiquement certains propriétaires, en particulier lorsque les locataires étaient insolvables.
Toutefois, le droit de propriété n’est pas absolu et peut faire l’objet de limitations lorsqu’un objectif d’intérêt général le justifie. En l’espèce, la protection du droit au logement et du droit à la santé, tous deux consacrés constitutionnellement, constitue un contrepoids déterminant. En période de pandémie, le logement est devenu la première ligne de défense sanitaire, et l’expulsion une menace directe pour la vie et l’intégrité physique des personnes concernées.
Les mécanismes ordinaires de protection des locataires, tels que la prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles ou les délais de grâce judiciaires, se sont révélés insuffisants face à l’urgence sanitaire. Leur activation suppose des démarches individuelles complexes et un recours à la justice que de nombreux ménages précarisés n’effectuent pas. Seul un moratoire général et automatique permettait d’offrir une protection immédiate, homogène et effective.
Cette analyse a été confirmée par la jurisprudence, notamment par une ordonnance rendue en référé en avril 2021, qui a jugé la mesure proportionnée au regard de l’objectif poursuivi. La préservation de la santé publique, la nécessité d’éviter les contaminations et l’obligation de permettre à chacun de s’isoler à domicile ont justifié l’ingérence temporaire dans le droit de propriété.
Au-delà de la gestion de crise, la pandémie a mis en lumière l’importance du logement comme espace de solidarité. Les formes d’habitat groupé ont montré leur capacité à atténuer l’isolement et à renforcer l’entraide, particulièrement pour les publics vulnérables. Pourtant, le cadre juridique actuel continue de décourager ces formes d’habitat par des règles financières, sociales et urbanistiques inadaptées.
La crise sanitaire invite ainsi à repenser en profondeur les politiques du logement. Elle révèle la nécessité de lever les obstacles juridiques à la solidarité résidentielle et de reconnaître pleinement le logement comme un pilier essentiel de la dignité humaine, de la santé publique et de la cohésion sociale.
Consulter le commentaire dans une autre langue :
