Dans le cadre du Code flamand du logement de 2021, plusieurs dispositions réglementaires ont précisé les conditions de possession immobilière auxquelles les candidats et locataires sociaux doivent satisfaire. Ces règles visaient à garantir que le logement social soit réservé aux personnes qui en ont le plus besoin, en excluant notamment celles disposant d’un droit réel sur un bien immobilier, même partiel.
Les dispositions attaquées étendaient l’exclusion du système locatif social à des situations où le candidat ou le locataire détient un droit réel partiel, tel qu’un usufruit limité, un droit d’emphytéose ou de superficie, ou encore un droit acquis à titre gratuit sur un bien destiné à l’habitation. Des exceptions étaient prévues, ainsi qu’un régime transitoire pour les locataires déjà en place, mais l’ensemble reposait sur le principe selon lequel tout droit réel, même partiel, révélait une moindre nécessité de recourir au logement social.
L’examen impose de comparer les locataires disposant d’un droit réel complet à ceux qui ne disposent que d’un droit partiel. La réglementation les assimilait pourtant, dès lors que l’existence d’un tel droit entraînait en principe l’exclusion du système. Le souci de réserver les logements sociaux aux personnes les plus démunies pouvait justifier que la possession d’un droit réel partiel soit prise en considération, celui-ci pouvant représenter une certaine valeur patrimoniale et constituer un levier potentiel pour se loger par ses propres moyens.
Toutefois, un droit réel partiel ne permet pas nécessairement à son titulaire de satisfaire ses besoins en logement. Il ne peut souvent être exercé de manière autonome, ni être valorisé à temps, ni même représenter une valeur économique suffisante. La possibilité concrète d’utiliser ce droit dépend de la nature du bien, de l’étendue du droit et de sa commercialisation effective.
La réglementation contestée ne tenait compte d’aucun de ces éléments. Elle assimilait des situations profondément différentes, tant entre titulaires de droits complets et partiels qu’entre droits partiels de valeur significative et droits dépourvus de réelle utilité économique. Cette approche apparaissait d’autant plus incohérente que l’évaluation du besoin en logement repose également sur les revenus et sur la disponibilité effective de l’épargne, lesquels font l’objet d’une appréciation plus nuancée.
Il en résulte une rupture du principe d’égalité, dès lors que la condition de possession immobilière est appliquée sans tenir compte de la possibilité réelle d’utiliser le droit partiel pour accéder à un logement. Cette absence de différenciation ne peut être raisonnablement justifiée.
Les dispositions attaquées sont dès lors annulées pour violation du principe d’égalité, leurs effets étant toutefois maintenus jusqu’au 31 décembre 2025 afin de préserver la sécurité juridique et de permettre l’adaptation du cadre réglementaire.
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