Binnen de Vlaamse Codex Wonen 2021 werden strikte voorwaarden vastgelegd inzake het onroerend bezit van kandidaat-sociale huurders. Deze regels hadden tot doel sociale woningen voor te behouden aan personen met de grootste woonbehoefte, door personen met een zakelijk recht op een woning of bouwgrond in beginsel uit te sluiten van het sociale huurstelsel.
De nieuwe regeling breidde deze uitsluiting aanzienlijk uit. Niet enkel volledige eigendom of volledig vruchtgebruik, maar ook gedeeltelijke zakelijke rechten zoals een beperkt vruchtgebruik, erfpacht of opstal konden voortaan leiden tot uitsluiting. Wel werden uitzonderingen voorzien en werd een overgangsregeling ingevoerd voor bestaande sociale huurders.
Bij de beoordeling van de regeling moet een vergelijking worden gemaakt tussen sociale huurders met een volledig zakelijk recht en zij die slechts over een gedeeltelijk recht beschikken. De regelgeving behandelde beide categorieën op identieke wijze, aangezien het bezit van een zakelijk recht in beide gevallen in principe leidde tot uitsluiting.
Het uitgangspunt dat sociale woningen enkel bestemd zijn voor personen met de hoogste nood aan huisvesting kon verantwoorden dat ook gedeeltelijke zakelijke rechten in aanmerking werden genomen. Dergelijke rechten kunnen immers een economische waarde vertegenwoordigen en in theorie een hefboom vormen om zelf in de woonbehoefte te voorzien.
Toch blijkt dat een gedeeltelijk zakelijk recht die mogelijkheid vaak niet biedt. Het recht kan niet steeds autonoom worden aangewend, is soms niet verkoopbaar en vertegenwoordigt niet noodzakelijk een waarde die toegang tot huisvesting mogelijk maakt. De effectieve inzetbaarheid hangt af van de aard van het recht, de omvang ervan en de waarde van het betrokken goed.
De bestreden regeling hield met deze verschillen geen rekening. Daardoor werden sociale huurders met een volledig bruikbaar recht gelijkgesteld met personen die slechts over een beperkt of niet-valoriseerbaar recht beschikken. Eveneens werden gedeeltelijke rechten zonder betekenisvolle waarde gelijk behandeld als rechten met een duidelijke marktwaarde.
Deze gelijkschakeling is des te problematischer aangezien bij de beoordeling van de woonbehoefte wél rekening wordt gehouden met inkomsten en met de effectieve beschikbaarheid van spaargelden, terwijl de reële bruikbaarheid van een gedeeltelijk zakelijk recht volledig buiten beschouwing blijft.
Een dergelijke ongelijke behandeling kan niet worden verantwoord door administratieve eenvoud. Door geen rekening te houden met de mate waarin een gedeeltelijk zakelijk recht werkelijk kan bijdragen aan de woonbehoefte, wordt het gelijkheidsbeginsel geschonden.
Bijgevolg worden de betrokken bepalingen vernietigd, met behoud van hun gevolgen tot 31 december 2025 om rechtszekerheid te waarborgen en de regelgeving tijd te geven om te worden aangepast.
Lees de samenvatting in een andere taal :
