Entre 2013 et 2021, six immeubles situés à Louvain ont été mis en location dans des conditions particulièrement dégradées par la famille Appeltans. Ces biens, largement connus sur le marché locatif local, ont été loués à de nombreuses personnes malgré un état d’insalubrité avancé. À la suite de multiples plaintes de locataires, une enquête pénale a été ouverte en 2018, révélant un système structurel de mise à disposition de logements indignes. En mars 2024, quatre-vingt-seize victimes se sont constituées parties civiles.
Trois infractions étaient reprochées aux prévenus : l’exploitation de la vulnérabilité d’autrui dans un but lucratif, la mise à disposition habituelle de logements ne respectant pas les normes légales, ainsi que l’association de malfaiteurs. Les deux premières infractions ont été retenues, la troisième a donné lieu à un acquittement, faute de preuve d’une organisation criminelle volontaire et structurée.
Les logements concernés étaient occupés quasi exclusivement par des personnes en situation administrative et sociale précaire. Il s’agissait principalement de réfugiés reconnus, de demandeurs de protection internationale et de personnes en séjour irrégulier, disposant de revenus très limités. Beaucoup vivaient isolées, sans soutien familial ni réseau social, et présentaient une connaissance réduite du néerlandais. Cette précarité extrême les empêchait d’accéder au marché locatif classique.
L’enquête a établi que les logements n’étaient loués que parce que les occupants n’avaient aucune alternative réaliste et abordable. Les locataires acceptaient des conditions de vie dégradées faute d’autre possibilité immédiate. Cette situation a permis l’exploitation manifeste de leur vulnérabilité.
Les immeubles présentaient de graves défauts structurels : absence de chauffage et d’eau chaude, installations électriques dangereuses, risques d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone, humidité généralisée, moisissures, insalubrité chronique, nuisibles et défaillances sanitaires majeures. Plusieurs bâtiments avaient été officiellement déclarés inhabitables par les autorités compétentes.
La notion d’atteinte à la dignité humaine s’apprécie de manière large, au regard du droit constitutionnel à un logement décent. Elle dépasse la simple non-conformité technique pour englober les conditions concrètes d’existence imposées aux occupants. En l’espèce, les logements compromettaient gravement la santé et la sécurité des résidents, parfois au péril de leur vie.
Les arguments des prévenus selon lesquels ils ignoraient l’état des immeubles ont été écartés. Ils visitaient régulièrement les lieux, percevaient des loyers sur place et recevaient de nombreuses plaintes des locataires. Les défauts étaient si visibles qu’ils ne pouvaient être ignorés. Les tentatives de rejeter la responsabilité sur les locataires ont également été rejetées, la majorité des problèmes étant de nature structurelle.
L’infraction de marchand de sommeil ne requiert pas que les conditions indignes existent dès la conclusion du bail. Le propriétaire est tenu de garantir la conformité et la sécurité du logement pendant toute la durée de la location, ce qui implique un contrôle régulier de l’état des lieux.
Le caractère anormal du profit est établi par le fait que les loyers perçus concernaient des logements interdits à la location et ne procurant aucune jouissance locative réelle. Dans de telles conditions, tout loyer perçu constitue un profit illicite, indépendamment de son paiement effectif.
L’argument tiré d’une prétendue tolérance des autorités publiques a été rejeté. Aucune autorité n’a ordonné ni autorisé la location de logements indignes. Les infractions ont été commises exclusivement dans une logique d’enrichissement personnel.
Compte tenu de la gravité des faits, de leur caractère habituel, du nombre élevé de victimes et du mépris répété des avertissements officiels, des peines particulièrement sévères ont été prononcées. Les principaux prévenus ont été condamnés à des peines de prison effectives, à des amendes de plusieurs millions d’euros, ainsi qu’à la privation temporaire de droits civils. La société patrimoniale a également été lourdement sanctionnée.
Les produits des infractions ont été confisqués, de même que les immeubles eux-mêmes, afin d’empêcher toute réutilisation future à des fins similaires. Les montants confisqués seront prioritairement affectés à l’indemnisation des victimes.
Celles-ci obtiennent le remboursement intégral ou partiel des loyers payés selon la nature des infractions, ainsi qu’une indemnisation pour dommage moral et frais administratifs. La ville de Louvain et le CPAS sont également indemnisés pour les frais de relogement assumés.
La décision souligne avec force que le droit à un logement décent constitue un droit fondamental et que son exploitation à des fins lucratives appelle une réponse pénale ferme, dissuasive et exemplaire.
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